Quando un cambio di destinazione d’uso fa parte di una ristrutturazione, lo seguo insieme a tecnici di fiducia che collaborano con me: io coordino progetto, pratica e lavori, così hai un solo riferimento.

Il cambio di destinazione d’uso è il passaggio di un immobile da un uso a un altro, per esempio da ufficio ad abitazione o da negozio a casa. A Roma, dopo il decreto Salva casa, per una singola unità nelle zone urbanistiche A, B e C spesso basta una SCIA, ma solo se lo spazio può avere i requisiti del nuovo uso e se norme comunali o condominio non lo vietano.

Sono Michela Tempesta, architetto iunior a Roma, con lo studio in Via Cairate 10. Una premessa di prudenza: le regole sono cambiate da poco, a Roma ci sono già stati contenziosi fra proprietari e Comune, e ogni caso va verificato sui documenti dell’immobile.

Che cos’è un cambio di destinazione d’uso?

Un cambio di destinazione d’uso è la modifica dell’uso urbanistico di un immobile. La legge raggruppa gli usi in cinque categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Passare da un uso all’altro dentro la stessa categoria è sempre consentito; passare da una categoria all’altra è un cambio rilevante, che segue regole proprie.

La categoria catastale da sola non basta a stabilire l’uso: un immobile accatastato come ufficio può avere una destinazione legittima diversa, e viceversa. Conta quello che risulta dai titoli edilizi, cioè lo stato legittimo dell’immobile.

Cosa ha cambiato il decreto Salva casa?

Il decreto Salva casa, DL 69/2024 convertito dalla legge 105/2024, ha riscritto l’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia. Oggi il cambio fra categorie diverse di una singola unità immobiliare è sempre ammesso nelle zone A, B e C, nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni che i Comuni possono fissare nei propri strumenti urbanistici.

In sintesi, secondo la nuova norma:

  • il cambio senza opere si fa con una SCIA;
  • se servono lavori, il titolo è quello richiesto per le opere;
  • di regola non servono nuove aree per servizi né la dotazione minima di parcheggi;
  • possono restare dovuti gli oneri di urbanizzazione per il nuovo uso;
  • per i piani terra e i seminterrati la legge rimanda alle regole regionali, ed è il caso che chiede più cautela.

Fuori dalle zone A, B e C valgono le regole ordinarie. Le pratiche coinvolte le spiego nella guida su CILA o SCIA.

Cosa bisogna verificare prima di cambiare destinazione d’uso a Roma?

Prima di cambiare destinazione d’uso a Roma vanno verificate quattro cose: in quale parte del piano regolatore si trova l’immobile e a quale zona omogenea corrisponde, cosa dicono le norme tecniche del piano, se il regolamento di condominio vieta il nuovo uso, se lo spazio può rispettare i requisiti igienico-sanitari della nuova destinazione.

Il piano regolatore di Roma non usa le lettere A, B e C ma i tessuti della città storica, consolidata e da ristrutturare: capire a quale zona omogenea corrisponde un immobile è già una verifica tecnica. Il regolamento condominiale di tipo contrattuale, invece, può vietare alcuni usi anche quando la legge li ammette.

Quali requisiti deve avere un locale per diventare abitazione?

Per diventare abitazione un locale deve rispettare i requisiti igienico-sanitari delle case: altezze minime, superfici minime delle stanze, luce e aerazione naturale, almeno un bagno completo. Il riferimento nazionale è il decreto ministeriale del 5 luglio 1975, a cui si aggiungono il regolamento edilizio e il regolamento d’igiene di Roma Capitale.

Il decreto Salva casa ha introdotto alcune deroghe su altezze e superfici minime, a condizioni precise e con un progetto che migliora le condizioni igieniche dell’alloggio. I casi più delicati sono i negozi con la vetrina su strada, per luce e riservatezza, e i locali seminterrati, per umidità e aerazione.

Dopo i lavori si aggiorna il catasto con la nuova categoria e, di norma, si presenta la segnalazione certificata di agibilità.

Quanto costa e quanto tempo richiede un cambio d’uso?

Il costo di un cambio di destinazione d’uso a Roma è la somma di più voci: l’onorario del tecnico, i diritti di segreteria comunali, gli eventuali oneri di urbanizzazione dovuti per il nuovo uso, l’aggiornamento catastale e i lavori per adeguare lo spazio. Senza sopralluogo e verifica dei documenti nessuno può darti una cifra seria.

Sui tempi, la SCIA è efficace dalla presentazione, ma il Comune ha trenta giorni per i controlli e può vietare il nuovo uso se mancano i requisiti. Se servono lavori, i tempi del cantiere si sommano a quelli della pratica. Per capire come si compone il compenso tecnico leggi l’articolo su come si calcola l’onorario.

Perché conviene verificarlo prima di comprare?

Conviene verificare il cambio d’uso prima di comprare perché il prezzo di un ufficio o di un negozio riflette il suo uso attuale, e la possibilità di trasformarlo in casa non è automatica. Una verifica tecnica preliminare su zona, titoli edilizi, condominio e requisiti ti dice se l’operazione è fattibile, con quali lavori e con quali rischi.

Se l’operazione è fattibile, il passo successivo è il progetto della nuova casa e la ristrutturazione. Le pratiche edilizie sono parte del mio lavoro, e seguo soprattutto immobili nei quartieri di Roma nord-ovest. Se hai un immobile in vista, scrivimi prima di firmare la proposta d’acquisto.

Domande frequenti

Si può trasformare un ufficio in abitazione a Roma?

Spesso sì, dopo il decreto Salva casa, se l’ufficio è una singola unità in una zona equivalente alle zone A, B o C e può rispettare i requisiti igienico-sanitari delle abitazioni. Senza opere basta una SCIA. Vanno verificati le norme del piano regolatore di Roma, il regolamento di condominio e lo stato legittimo dell’immobile.

Si può trasformare un negozio al piano terra in casa?

È il caso più delicato. Per le unità al piano terra e nei seminterrati la legge nazionale rimanda alle regole regionali, che stabiliscono quando la semplificazione del Salva casa si applica. Contano anche luce, aerazione, riservatezza verso la strada e umidità. Prima di comprare un negozio con l’idea di abitarci, serve una verifica tecnica dedicata.

Il cambio di destinazione d’uso cambia anche il catasto?

Sì. Dopo la pratica edilizia, e dopo gli eventuali lavori, si presenta una variazione catastale che aggiorna la categoria dell’immobile, per esempio da ufficio ad abitazione. L’aggiornamento catastale non sostituisce la pratica edilizia: servono entrambi, e devono raccontare la stessa casa.

Il condominio può impedire il cambio di destinazione d’uso?

Può, se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale, cioè accettato da tutti i proprietari negli atti di acquisto, e contiene un divieto esplicito per certi usi. Un regolamento assembleare semplice, invece, di norma non può limitare l’uso delle proprietà private. Per questo il regolamento si legge prima di comprare, non dopo.

Cosa succede se uso un immobile con una destinazione diversa da quella legittima?

Cambiare uso fra categorie diverse senza il titolo previsto può configurare un abuso edilizio. Le conseguenze dipendono dal tipo di cambio e dalle opere fatte, e possono arrivare a sanzioni e all’obbligo di ripristinare l’uso originario. Ci sono anche effetti pratici: problemi nella vendita, nel mutuo e nell’agibilità. La via corretta è regolarizzare con la pratica adatta.