Per ristrutturare casa la pratica dipende da cosa tocchi. Se rinnovi finiture e sanitari senza spostare nulla, di solito sei in edilizia libera. Se sposti tramezzi, cambi la distribuzione o lo schema degli impianti senza toccare le strutture, serve la CILA. Se intervieni su muri portanti, solai o altre parti strutturali, serve la SCIA, e per le trasformazioni più pesanti il permesso di costruire.

Sono Michela Tempesta, architetto iunior a Roma, e nel mio lavoro le pratiche edilizie fanno parte della ristrutturazione. Qui trovi il quadro aggiornato alle modifiche del decreto Salva casa, con un avvertimento: la classificazione di un intervento si fa sul caso concreto, dopo un sopralluogo e una verifica dei documenti, non a occhio.

Quali lavori si possono fare in edilizia libera?

In edilizia libera rientrano i lavori di manutenzione ordinaria: tinteggiare, sostituire pavimenti e rivestimenti, cambiare sanitari e porte interne, riparare o rinnovare gli impianti senza modificarne lo schema. L’elenco di riferimento è il glossario allegato al decreto ministeriale del 2 marzo 2018, che descrive le opere realizzabili senza presentare alcuna pratica al Comune.

Il decreto Salva casa ha aggiunto all’edilizia libera, fra l’altro, le vetrate panoramiche amovibili e alcune schermature solari come le tende a pergola con telo retrattile.

Senza pratica, però, non vuol dire senza regole. Valgono il regolamento di condominio, le norme sugli impianti, con la dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore, e nei palazzi vincolati le autorizzazioni della Soprintendenza.

Quando serve la CILA per ristrutturare casa?

La CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, serve per la manutenzione straordinaria che non tocca le parti strutturali dell’edificio. È la pratica più frequente nelle ristrutturazioni di appartamenti: la redige e la firma un tecnico abilitato, che dichiara la conformità dei lavori alle norme, e si deposita al Comune prima di aprire il cantiere.

Rientrano di norma nella CILA:

  • spostare, aprire o demolire tramezzi non portanti;
  • cambiare la distribuzione degli spazi interni;
  • ricavare un nuovo bagno o spostare la cucina con nuove linee di scarico;
  • rifare gli impianti modificandone lo schema;
  • unire o dividere appartamenti senza toccare le strutture, nei limiti previsti dalla legge.

A fine lavori si comunica la chiusura del cantiere e, se la pianta è cambiata, si aggiorna il catasto. Se il tuo dubbio riguarda solo il bagno, ho scritto una guida su quando si può rifare il bagno senza CILA.

Quando invece serve la SCIA?

La SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, serve quando i lavori toccano le parti strutturali dell’edificio: aprire un varco in un muro portante, modificare un solaio, consolidare una struttura. Si usa anche per il restauro con interventi strutturali e per una parte delle ristrutturazioni edilizie. Dopo il decreto Salva casa è il titolo previsto anche per molti cambi di destinazione d’uso.

Quando si toccano le strutture servono anche il progetto strutturale, firmato da un tecnico abilitato al calcolo, e gli adempimenti previsti dalla normativa sismica della Regione Lazio. Per le trasformazioni più pesanti, come interventi che cambiano volumi o prospetti, serve il permesso di costruire. Se stai pensando di trasformare un ufficio o un negozio in casa, leggi la guida sul cambio di destinazione d’uso a Roma.

Cosa è cambiato con il decreto Salva casa?

Il decreto Salva casa, DL 69/2024 convertito dalla legge 105/2024, ha toccato tre punti che contano per chi ristruttura: ha ampliato l’edilizia libera, ha semplificato il cambio di destinazione d’uso e ha allargato le tolleranze sulle piccole difformità del passato. La regola di fondo resta la stessa: la pratica dipende dal tipo di opera.

Il punto che incontro più spesso nei cantieri è lo stato legittimo, cioè la corrispondenza fra la casa reale e i titoli edilizi depositati. Se la pianta reale non coincide con quella dei documenti, la difformità va sistemata prima dei lavori o insieme a loro. Il decreto ha reso più semplice regolarizzare le difformità parziali, ma non le cancella da sole.

Cosa succede se ristrutturi senza CILA?

Se fai lavori soggetti a CILA senza presentarla, la legge prevede una sanzione pecuniaria, ridotta se la comunicazione arriva spontaneamente mentre il cantiere è ancora aperto. Per questo tipo di opere non scatta la demolizione, ma la casa risulta difforme: il problema emerge quando la vendi, quando chiedi un mutuo o quando qualcuno controlla le detrazioni fiscali.

La soluzione è la CILA tardiva, che regolarizza le opere già fatte pagando la sanzione.

Chi presenta la CILA o la SCIA?

A Roma le pratiche edilizie si presentano per via telematica allo sportello unico per l’edilizia di Roma Capitale, firmate da un tecnico abilitato: architetto, architetto iunior, ingegnere o geometra, ciascuno nei limiti delle proprie competenze. Il proprietario firma come committente, il tecnico assevera che i lavori rispettano le norme urbanistiche ed edilizie.

Nel mio metodo le pratiche edilizie fanno parte del percorso di ristrutturazione della casa, come voce a parte del preventivo: verifico lo stato legittimo, scelgo il titolo giusto, preparo e deposito la pratica, comunico la fine dei lavori. Tu firmi, io mi occupo del resto. Per il compenso di questa parte leggi come si calcola l’onorario. Per un dubbio sul tuo caso, scrivimi: dopo il sopralluogo ti dico quale pratica serve.

Domande frequenti

Che differenza c’è tra CILA e SCIA?

La CILA è una comunicazione: il tecnico dichiara che i lavori, senza parti strutturali, rispettano le norme, e il cantiere può partire dal deposito. La SCIA è una segnalazione certificata per lavori più rilevanti, come quelli che toccano le strutture, e il Comune ha un periodo di tempo per verificarla e, se serve, bloccarla. Cambiano anche documenti e responsabilità.

Dopo quanto tempo posso iniziare i lavori?

Con la CILA i lavori possono iniziare subito dopo il deposito completo della pratica, senza attese. Con la SCIA il cantiere può partire dalla presentazione, ma il Comune ha trenta giorni per i controlli e può vietare la prosecuzione se mancano i requisiti. Il tempo vero è quello per prepararle: rilievo, verifica dello stato legittimo, disegni e relazioni.

Serve la CILA per avere le detrazioni fiscali?

Non è la CILA a dare diritto alla detrazione, ma il tipo di lavori. Il bonus ristrutturazioni riguarda la manutenzione straordinaria e gli interventi superiori; se un lavoro agevolabile non richiede titoli edilizi, l’Agenzia delle Entrate chiede una dichiarazione sostitutiva con la data di inizio. Aliquote e condizioni cambiano spesso: verifica il tuo caso con il commercialista.

Devo avvisare il condominio prima di ristrutturare?

Sì. Il codice civile, all’articolo 1122, chiede a chi esegue opere nel proprio appartamento di darne notizia preventiva all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Se i lavori toccano parti comuni, come facciate, colonne di scarico o strutture, serve anche l’autorizzazione del condominio. Il regolamento condominiale può fissare orari e regole per il cantiere.

Posso ristrutturare se la casa ha difformità rispetto ai documenti?

Puoi, ma le difformità vanno regolarizzate prima dei lavori o insieme a loro, con la pratica adatta al caso. Le piccole differenze rientrano spesso nelle tolleranze ampliate dal decreto Salva casa; quelle più rilevanti richiedono un accertamento di conformità. Conviene saperlo all’inizio: una difformità scoperta a cantiere aperto rallenta i lavori e complica una vendita futura.