Molti lavori di ristrutturazione richiedono una pratica edilizia al Comune. Sono Michela Tempesta, architetto iunior a Roma: nelle ristrutturazioni che seguo preparo e presento io le pratiche, insieme al progetto e al capitolato. In questa guida trovi le regole generali, che poi vanno sempre verificate sul singolo immobile.

Quali lavori si possono fare senza pratica edilizia?

Senza pratica edilizia si possono fare i lavori di manutenzione ordinaria, che rientrano nell’edilizia libera: tinteggiare, sostituire pavimenti e rivestimenti, cambiare i sanitari senza modificare gli impianti, riparare infissi e finiture. Senza pratica non significa senza regole: valgono il regolamento di condominio, le norme tecniche e, per gli impianti, la dichiarazione di conformità dell’installatore.

Quando serve la CILA per una ristrutturazione?

La CILA, Comunicazione di inizio lavori asseverata, serve per la manutenzione straordinaria che non tocca le parti strutturali dell’edificio: spostare o demolire tramezzi, modificare lo schema degli impianti, cambiare la distribuzione interna. È la pratica più comune nelle ristrutturazioni di appartamenti, e la firma un tecnico abilitato, che assevera la conformità dei lavori alle norme.

A Roma la CILA si presenta online, sullo Sportello unico per l’edilizia telematico (SUET), prima dell’inizio dei lavori. Alla fine del cantiere si comunica la fine lavori e, se la pianta della casa è cambiata, si aggiorna la planimetria catastale.

Quando serve la SCIA?

La SCIA, Segnalazione certificata di inizio attività, serve per interventi più rilevanti, per esempio quando i lavori toccano parti strutturali dell’edificio o alcuni elementi esterni, e oggi anche per molti cambi di destinazione d’uso. Il Comune ha un termine per i controlli dopo la presentazione, e la documentazione richiesta è più ampia di quella della CILA.

Gli interventi sulle strutture richiedono anche il progetto e il calcolo di un ingegnere strutturista: è una parte che non rientra nel mio lavoro, e quando serve coinvolgo un professionista abilitato che collabora con me.

Edilizia libera CILA SCIA
Esempi tinteggiature, nuovi pavimenti e sanitari senza toccare gli impianti tramezzi, schema degli impianti modificato, nuova distribuzione interna interventi su parti strutturali, molti cambi d’uso
Chi la firma nessuna pratica tecnico abilitato tecnico abilitato, più lo strutturista se servono calcoli
Quando si presenta non si presenta prima di iniziare i lavori prima di iniziare i lavori

Cosa cambia con il decreto Salva casa?

Il decreto Salva casa, cioè il decreto legge 69 del 2024 convertito dalla legge 105 del 2024, ha semplificato alcune regole che toccano chi ristruttura: il cambio di destinazione d’uso, le tolleranze costruttive per le difformità più vecchie, la verifica dello stato legittimo dell’immobile e la regolarizzazione di alcune difformità interne di lieve entità. Le parti strutturali realizzate senza titolo restano escluse.

Per chi ristruttura casa il punto pratico è uno: prima di presentare una nuova pratica conviene confrontare lo stato di fatto con la planimetria catastale e con l’ultimo titolo edilizio. Se emerge una difformità, va valutato se e come regolarizzarla prima di iniziare. È un controllo che faccio all’inizio del progetto; se serve una regolarizzazione, la segue un tecnico di fiducia che collabora con me, e io la coordino con il resto del progetto.

E il cambio di destinazione d’uso?

Dopo il decreto Salva casa il cambio di destinazione d’uso segue di regola il titolo richiesto per le opere che lo rendono possibile: senza opere può bastare la SCIA, e dentro la stessa categoria funzionale la strada è più semplice. Il Comune però può fissare condizioni nei suoi strumenti urbanistici, e a Roma vanno verificati anche il piano regolatore e i requisiti igienico-sanitari.

Un ufficio che diventa abitazione, un negozio al piano terra o una cantina hanno strade diverse, e in alcuni casi sono dovuti contributi al Comune. Lo stesso vale per il frazionamento di un appartamento in due unità o per l’unione di due appartamenti. Cambi di destinazione d’uso e frazionamenti li seguo insieme a tecnici di fiducia che collaborano con me: io resto il tuo riferimento e tengo insieme pratica, progetto e lavori.

Chi presenta la pratica e cosa serve?

La pratica edilizia la presenta un tecnico abilitato, che prepara gli elaborati e firma l’asseverazione; il proprietario la sottoscrive. Di solito servono l’atto di provenienza dell’immobile, la planimetria catastale, i titoli edilizi precedenti, ottenibili con una richiesta di accesso agli atti, e il progetto con lo stato attuale e lo stato futuro.

Quando seguo una ristrutturazione, la pratica è parte del percorso: la preparo insieme al progetto e al capitolato, tu firmi e io mi occupo del resto. Valgono le stesse regole per il bagno e per la cucina. Per un dubbio sul tuo caso puoi scrivermi dalla pagina contatti.

Per approfondire

Domande frequenti

Cosa succede se faccio i lavori senza CILA?

Se i lavori richiedevano la CILA e non è stata presentata, è prevista una sanzione pecuniaria, ridotta se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso. Il problema più concreto arriva dopo: una difformità fra la casa e i documenti può complicare una vendita, un mutuo o l’accesso alle detrazioni fiscali.

Quanto costa presentare una CILA?

Il costo di una CILA comprende i diritti di segreteria dovuti al Comune e l’onorario del tecnico che prepara il progetto e firma l’asseverazione, oltre all’eventuale aggiornamento catastale a fine lavori. Quando seguo l’intera ristrutturazione, la pratica la preparo insieme al progetto ed è una voce a parte del preventivo: non è compresa nel pacchetto ristrutturazione.

Il cambio di destinazione d’uso è sempre possibile?

No. Il decreto Salva casa lo ha semplificato, soprattutto dentro la stessa categoria funzionale, ma restano le condizioni fissate dagli strumenti urbanistici del Comune e i requisiti igienico-sanitari, come altezze, aerazione e illuminazione. A Roma va verificato immobile per immobile, partendo dalla destinazione attuale, dal piano regolatore e dalla posizione nell’edificio.

Per le detrazioni fiscali serve la CILA?

Le detrazioni per la ristrutturazione riguardano di norma interventi di manutenzione straordinaria o superiori, che a loro volta richiedono la pratica edilizia prevista dalla legge. Quando la pratica non è necessaria, può bastare una dichiarazione sostitutiva. Le regole fiscali cambiano spesso, quindi la verifica va fatta prima dei lavori insieme al tuo commercialista.